symp

Když Vám nevyjde posudek znalce banky

  • 15. 4. 2020

Stane se to tak třetině z Vás, kdo žádáte o hypotéku. Posudek znalce banky je nižší nežli potřebujete. Svůj dům stavíte v krásné lokalitě zahrnující dopravní dostupnost a občanskou vybavenost.

Postavené domy se ve stejném místě prodávají draho, i když jde o domy staré a nesrovnatelně méně kvalitní. A přesto, znalec banky odhadne budoucí zástavní hodnotu Vašeho domu pro banku za nižší, nežli je požadovaná výše hypotečního úvěru.

Nevěšte hlavu. Řešení není tak složité.

Vlasta Pěchoučková

V případě nízkého posudku máte obecně tři možnosti řešení:

1) Můžete požádat o revizní posudek. Znalci jsou jen lidé. Hodně přetížení lidé, kteří navíc k vytvoření odhadní ceny používají velmi nedokonalou srovnávací metodu. Tedy srovnávají cenu s podobnými domy a cenu Vašeho domu raději o 20% sníží, aby měli rezervu.
Není tak nijak neobvyklé, že jiný znalec dokáže vytvořit posudek s cenou o 30% vyšší nežli se v prvém posudku objeví.

2) Druhým řešením je dočasně zajistit hypotéku druhou nemovitostí. Často jde o dům někoho z rodiny a jde o zajištění dočasné.

3) No a konečně pokud nepomůže revize posudku a nevidíte možnost dočasného použití jiné nemovitosti, pak je tu vždy možnost kombinovat hypotéku s jiným doplňkovým produktem.

Tím, že je odhad nízký Vám banka bude chtít půjčit nižší hypotéku. Scházející peníze tedy doplníme dalším produktem. Mnozí Vám budou říkat, že to nejde. V ES však tuto možnost umíme a funguje velmi spolehlivě.

Nízký odhad banky, nežli by byl odhad spravedlivý, je tedy překážka, kterou zvládneme překonat. 🙂

Příklad použití

Řešila jsem hypotéku pro své mladé klienty. Dům a pozemek financujeme částkou 3.500.000,-Kč. Bohužel pozemek je v místě bez větší infrastruktury a nízkým odhadem banky nám na hypotéce scházela částka 800.000,-Kč

Klienti nechtěli nikomu v rodině říkat o pomoc druhou nemovitostí. Připravili jsme tedy hypotéku ve výši 2.700.000,- Kč se splátkou 10.225,- Kč a doplňkový produkt ve výši 800.000,-Kč se splátkou 5.219,- Kč dohromady by tedy moji klienti spláceli 15.516,- Kč.

Nakonec se klienti odhodlali a požádali strýce o možnost krátkého druhého ručení jeho nemovitostí . To nám umožnilo připravit hypotéku ve výši 3.500.000,- Kč s nízkým poměrem LTV ( tedy velmi výhodnou ) s dobou splatnosti 40-ti let a celkovou splátkou 10.765,-Kč . Po čtyrech letech zástavu zrušíme, výhodná hypotéka již však zůstane.

Josef Mašát
Proč vlastně odhady banky nevychází? Protože to je velmi výhodné pro banku. A také velmi výhodné pro znalce. Jediný, pro koho to výhodné není, jsou klienti bank.

Pokud Vám banka zařídí nižší odhad, může Vám následně poskytnout hypotéku s vyšším poměrem LTV. Tedy hypotéku, na které má podstatně vyšší marži. Navíc, nízkými odhady je banka chráněná před dohledem České národní banky. ČNB chce, aby banky půjčovaly co nejméně, s co největší zástavou. Pak je práce centrální banky snadná.

Také pro znalce samotného je snazší udělat posudek nereálně nízký. Za nízký posudek znalce v bance nekárají. Za příliš vysoký ano. Tedy jste znalec a víte, že pohybovat se od reality nízko je bezpečné, zatím co pohybovat se od reality vysoko Vás může stát živobytí, kde budete?

Moc hezky to vysvětlil ve svém Blogu náš osvícený, hlava pomazaná, ředitel David Mencl https://davidmencl.cz/proc-nefunguji-bankovni-odhady/

Máte-li nízký odhad vždy upřednostněte možnost ručení jinou nemovitostí. Je to řešení bezpečné a vede k jednoznačně nejlepší splátce Vaší hypotéky.

Přijdete-li za příbuznými, aby Vám poskytli svůj dům k ručení, mohou se cítit nesví. Když jim situaci podrobně vysvětlíte, sami zjistí, že žádné riziko nepodstupují.

Druhou nemovitost použijeme jen na dočasnou dobu. Nejčastěji na prvé čtyři roky hypotéky. Po této době Vy kousek dluhu splatíte, hodnota nemovitostí vzroste a tedy již nebudete druhou zástavu potřebovat.

Druhou nemovitostí se fakticky neručí. Vůči dluhu banky ručíte svým domem. Pokud se ke svému domu chováte řádně, pak jeho reálná hodnota je vždy vyšší, nežli dluh bance. Pokud byste tedy přestali splácet, bance k vypořádání bude stačit jen Váš dům. Druhá zástava není ohrožena.

V Ekonomkách klientům jako jediní přinášíme unikátní možnost dům vrátit. Pokud byste se dostali do potíží se splácením, svůj dům jednoduše vrátíte, tím vypořádáte dluh k bance a ochráníte druhou nemovitost, kterou Vám někdo z rodiny půjčil.

Vzorec na konec:
Pomoc druhou nemovitostí x opravdová pomoc v rodině, soudržnost = nízká splátka hypotéky.

předchozí článek další článek