Financování Investičního dvojdomu
Dnes o tom, jak vytvořit financování investičního dvojdomu a jak tím otevřít aktuální řešení celé generaci mladých lidí.
Josef Mašát
Společnost (firma) má smysl, pokud dokáže přinášet opravdový užitek. V Ekonomických stavbách jsme vždy usilovali o to být opravdu prospěšní. Nemohlo nás tedy minout přemýšlení jak pomoci řešit tři velké aktuální starosti mladé generace:
- Vysoké ceny pozemků.
- Dostupnost dobrého bydlení.
- A dobré zajištění na stáří.
Když už jsme se my, staří fotrové, úplně dobře zajistit nestihli.
Proč jsou pro nás tato témata důležitá si přečtete například zde: https://davidmencl.cz/dum-jako-zajisteni-na-stari-i/
Klíčem ke Generačnímu řešení považujeme dvojdům. Dům, v jehož jedné polovině mladá rodina bydlí a druhou polovinu pronajímá.
Stavba dvojdomu vyřeší drahé pozemky. Pokud koupíte drahý pozemek a výstavbou záměr rozdělíte na dva, stane se cena i drahých pozemků dostupná.
Pronájem poloviny domu velmi dobře dotuje splácení hypotéky. Tím se stává bydlení ve vlastním domě profitabilní, kdy může být najednou levnější, nežli bydlení v malém bytě.
A konečně, po splacení hypotéky zůstává stálý nájem, který vybíráte z druhé poloviny domu. Z nájemného se tak stane dobrá dotace pro budoucí důchod.
Dvojdům je pro nás svatý grál dnešní doby. Tak už jen zbývalo vymyslet k tomuto dobré financování. A o tom je dnešní náš Blog.
Tedy hledáme:
- Mladí lidé, kteří nemají příliš naspořeno, budou vyžadovat 100% financování domu a pozemku.
- Potřebujeme řešení, kde nebude žádné ručení jinou nemovitostí.
- A velký dvojdům znamená velká hypotéka, a tu budeme potřebovat spíše s (mladými) nižšími příjmy.
No kolegyně, dnes jsem na tebe zvědavý ještě více nežli jindy.
Vlasta Pěchoučková
Pepa je zlatíčko. https://www.youtube.com/watch?v=E4SAN6SlMp4
Financovat dvojdům i s pozemkem znamená velkou hypotéku kolem 10.000.000 Kč. K takové hypotéce potřebuje mladá rodina prokázat bance měsíční příjem vysoký alespoň 84.000 Kč. Tedy prvou překážkou u generačního řešení bude právě příjem.
Příjem je problém dočasný. Jakmile začne na účet mladé rodiny přicházet příjem z nájmu, je problém vyřešený. Pronájmy domů se pohybují v rozmezí 35.000 – 50.000 Kč měsíčně. Tedy s inkasovaným příjmem obvykle i jeden plat mladé rodiny stačí k doložení potřebného příjmu bance.
Při vyřizování hypotéky můžete volit mezi dvěma cestami:
A) Vydávat hypotéku za běžnou hypotéku, tedy s běžným prokazováním příjmu.
V takovém případě je možné operovat se splatností 30 let a 90% LTV hypotékou. Takto snadno dosáhnete na 100% financování plné ceny domu a pozemku.
B) Můžete také hypotéku vyřizovat jako investiční. V takovém případě do svých příjmů můžete započítat i budoucí příjem z nájmu.
U investiční hypotéky musíte vyřešit několik problémů.
Banka neumí financovat průběžnou stavbu, jen již postavený dům. V ES v takovém případě používáme program Pohodová stavba, kde klient platí až zcela postavený dům.
U investiční hypotéky si podle banky budete vybírat ze oduv možností:
- 90% LTV a splatnost jen 20 let.
- 60% LTV a splatnost 30 let.
60% LTV by znamenalo nutnost dalšího zajištění jinou nemovitostí, tedy možnost je nejméně využívanou. Jde o investiční hypotéku ČS.
Řešení prvé – námi preferované
V ES jsme jako řešení na prvém místě zvolili možnost běžné hypotéky 90% LTV se splatností 30 let. Nedostatečný počáteční příjem primárně řešíme pomocí institutu přistupitele k dluhu. tedy požádáme rodiče, aby na jeden rok posílili mladé rodině příjem. Po uplynutí roku již použijeme prokázaný příjem z nájmu, čímž nahrazujeme rodiče, které ze smlouvy vyvazujeme.
Řešení druhé – náhradní
Tam, kde mladí klienti nemají možnost přistupitelů, používáme investiční hypotéku 90% LTV a splatnost 20 let. Tuto fixujeme na rok. Po roce již jsou příjmy z nájmu snadno prokazatelné a tedy po roce hypotéku měníme na hypotéku běžnou se splatností 30 let. V tomto případě je nutné použít program Pohodová stavba, tedy možnost zaplatit dům i pozemek až s postaveným domem.
Josef Mašát
Bylo to trochu více přemýšlení a hodně jednání v bankách, stojí to však za to. Generační řešení dává celé generaci mladých lidí možnost dobře vyřešit své bydlení. Pronájmem poloviny domu zaplatí velkou část hypotéky. Rodinný rozpočet mladé rodiny tedy „dýchá“ třeba i po dobu mateřské dovolené.
Společnost má smysl, pokud dokáže přinášet opravdový užitek. Jsem rád, že tímto řešením opravdový užitek světu kolem nás přinášíme.
Více o Generačním řešení například zde: https://davidmencl.cz/dil-druhy-generacni-reseni/