symp

Nová omezení hypoték a jak si pomoci

  • 10. 5. 2022

Tak dnes o tom co na nás připravila Česká národní banka, a jak si v této době zvyšujících se restrikcí k vlastní hypotéce pomoci. 🙂

Josef Mašát

V Česku máme trochu smůlu, že naše současná Česká národní banka má pocit, že je nejchytřejší na celém světě a tedy má bankám říkat, jak mají vypadat jejich hypotéky. Moderní centrální banky ve světě se takto nechovají. Vědí, že jejich úkolem je dohled. Tedy kontrola, zdali portfolia a hospodaření bankovních domů jsou zdravé. Tak jako dospělým dětem neříkáme: „Umyj si ruce, když jdeš z toalety,“ tak také centrální banky neříkají bankám, jak mají řídit svá bankovní rizika. A popravdě, také předchozí české bankovní rady to nedělaly, s výjimkou této jedné. Té se být tatínkem zachtělo. Obejmout nás do své náruče. V zemi, kde je b bydlení nejhůře dostupné z celé Evropy a udělat ji ještě o velký kus nedostupnější.

O tom, proč to není dobře, už mluvili mnozí. My se dnes zaměříme na. to, jak si s těmito překážkami poradit.

Nové regulace hypoték

Tedy nejprve pojďme porozumět tomu, jaká omezení na Vás při žádosti o hypotéku čekají. Následně s mojí drahou kolegyní probereme možnosti, které se k řešení nabízejí. Ukážeme řešení jen některá, tak abychom ČNB neodkryli všechny díry a dírky v jejich striktních postupech.

Délka úvěru

Byť celý svět směřuje opačným trendem k více-generačním hypotékám, tedy hypotéce, ve které při použití kvalitní zděné technologie stavby banka umožní dům splácet napříč dvěma generacemi. Česká národní banka se rozhodla pro opačný pohled. I 40 let splácení zdá se jí nově příliš dlouho. A nově tedy požaduje hypotéku splácet jen 30 let. Rozhodnutí podivné, leč z moci úřední platné. 

LTV neboli výše úvěru o proti hodnotě zástavy

Mnoho let jsme byli ostrovem 100% hypoték. Tedy situace, kdy banka půjčila 100% hodnoty zástavy. Jasně, banky se trochu kryly, a tak svým znalcům řekli: „raději nám hodnoty zástav oceňujte na čísla nižší nežli reálná.“ Fakticky tedy hypotéka, která se tvářila jako 100% byla ve skutečnosti z důvodu podhodnocení zástavy hypotékou 80%. Přesto ta možnost půjčit si na celý záměr byla fajn. 

Pak si moudří lidé v ČNB řekli, že dost bylo 100% hypoték a zavedli omezení na hypotéky 90%. Aby i teď jim přišlo 90% příliš a nově tak lidem starším 36 let mění limit na 80% LTV. Beru to jako takový trest za příliš mnoho narozenin. Jinak si toto nařízení vysvětlit nelze. 

Znalci zvyklí celé roky vydávat odhady nižší nežli reálné v rytmu swingu v tomto pokračují. Tedy s podhodnoceným odhadem snadno můžete dostat fakticky jen 70% nákladů, které budete potřebovat. 

V době 100% hypoték neměly banky problémy s neplatícími klienty. Jednoduše proto, že když dnes půjčíte 100% hodnoty, hodnota nemovitosti v čase roste. Proto každá hypotéka dnes 100% za pár let byla hypotékou 80%. A banky tak nenesly riziko. Zástava byla větší nežli půjčené peníze. Marně však volat v ČNB po logice.

DTI a DSTI

Tady už to začne být trochu složitější. Také proto, že tyto parametry na Vás dopadají jinak podle Vašeho věku. Pokud jste překročili hranici 36 let, jste takzvaně penalizován a dopadají na Vás podmínky horší. Což je opravdu zajímavé, protože z pohledu řízení rizika banky jste naopak klientem podstatně méně rizikovým. Ale jak jsme již řekli, nehledejme logiku, kde ČNB dělá spíše podivnou politiku.

Ani nemyslete na možnost “sbalit” k sobě mladší partnerku či partnera. To jistě může být v mnoha ohledech příjemné. Při získávání hypotéky Vám to však nepomůže. Tam se podle ČNB bere věk staršího z žádajících partnerů. 

DTI

Je to parametr, který sleduje poměr Vašich ročních příjmů k celkovému součtu všech dluhů, které máte. A přirozeně včetně toho budoucího – hypotéky na bydlení. Parametr nařizuje, do kolika let musíte být schopni jistiny všech svých dluhů zaplatit, pokud byste k zaplacení použili celý svůj příjem. 

DSTI

U parametru DSTI jde zase o celkovou měsíční splátku, která Vás s Vašimi současnými dluhy a splátkami budoucí hypotéky bude provázet. Vaše celková splátka je porovnávána s celkovým měsíčním příjem  rodiny. A opět jsou různé parametry pro mladé rodiny do 36 let, a stále mladé nad 36 let.

Mladá rodina může mít součet měsíčních splátek až 50% svého měsíčnímu příjmu. Rodina nad 36 let pak musí dodržet limit 45%. 

Vlasta Pěchoučková

Pepovi to dnes mluví (píše) tak já budu spíše stručná. 🙂 

DSTI

V prvé řadě a s předstihem – nežli půjdete do banky, zaplaťte a zrušte smlouvy na své kredity a kontokorent. I když obojí nečerpáte a máte jen tyto možnosti otevřené, významně Vám zhoršují parametr DSTI. Navíc pokud kredit či kontokorent čerpáte, stavíte se v očích banky do špatného světla. Ukazujete tím, že nejste schopni hospodařit jen se svým stálým příjmem a musíte si vypomáhat hodně špatnými úvěry. V bance tak ztrácíte hodně bodů, ještě než začnete. Tedy nejméně tři měsíce, nežli se vydáte do banky, zrušte tyto malérové produkty. 

Pokud Vám tento koeficient nevychází, tak vězte, že tento musíte splnit pouze a jen ve chvíli schvalování hypotéky. Parametr již  nemusíte splňovat dva dny po schválení úvěru a podepsání úvěrové smlouvy. 

Banky nejsou z těchto parametrů nadšené. Jsou jim vnucené, a navíc je považují za ukazatel poměrně hloupý. Tedy většina pracovníků bank potřebuje jen formálně splnit nařízené a v době schválení úvěru moci doložit, že DSTI i DTI jsou dle vyhlášeného limitu v pořádku. 

Svému schválení hypotéky tak výrazně pomůžete, pokud některou z ostatních půjček dočasně po dobu schvalování doplatíte. V ES máme pro své klienty na takové vypořádání starých úvěrů možnost bezúročné půjčky, která není v registrech vidět, a tedy parametr DSTI neovlivňuje. Pokud nejste klientem Ekonomek, pak zkuste rodinu. Pokud si od rodiny půjčíte, na dobu schvalování úvěr zaplatíte, a později si tento znovu otevřete, pak podmínky této regulace splníte. 

DTI

Zde častěji překáží větší a dlouhodobější úvěry, které většinou tak snadno uzavřít nelze. Nevadí. Pokud nesplňujete tento parametr pomůžete si přistupitelem k dluhu.  Obvykle to budou rodiče, kteří mohou po dočasnou dobu pomoci se splněním podmínek. Požádáte rodiče, aby byli ve Vaší smlouvě ve vedlejší roli přistupitele. S ohledem na hodnotu zástavy, která je  vyšší nežli dluh, Vaši rodiče nic neriskují. 

LTV

Hlídejte si svého znalce. Znalci nejsou penalizováni za příliš nízký odhad. Jsou však penalizováni až ztrátou živnosti za příliš vysoký odhad. To u mnohých znalců vede k nesmyslně nízkým odhadům likvidní ceny z opatrnosti. Pro Vás je opatrnost znalce velký problém. Z nízkého odhadu dostanete 80 či 90% úvěr. 

V ES znalce pro klienty hlídají manažerky financí. Již vědí, který znalec je poctivý a který si nízkým odhadem pomůže ke snadnější práci. Pokud nejste klientem ES, pak musíte znalce hlídat sami. Je třeba znát hodnoty podobných domů v okolí. Je nutné  umět vysvětlit výhody a parametry Vašeho domu. A je třeba se v projektu vyhnout všemu, co by hodnotu snižovalo. Například špatně zvolená technologie stavby vyjde v odhadu vždy hůře. 

Tedy seznamte se s cenou obvyklou ve Vašem místě, komunikujte ji se znalcem a vysvětlete, proč je Váš dům dobrý, a proč si zaslouží být poctivě ohodnocen. 

Pokud Vám odhad nevyjde dobře, pak po schválení hypotéky můžete požádat o dofinancování prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření. Není to úplně jednoduché. Jen některé kombinace banky a spořitelny jsou průchozí. Do tohoto úkolu se jistě pusťte jen s někým, kdo problematice dobře rozumí. 

Závěrem

To bylo několik rad, které Vám pomohou. Bohužel není možné napsat všechny kličky. Některé kličky musíme uchovat mimo oči ČNB tak, aby nám tyto co nejdéle vydržely. Pokud budete mít ve svém úvěru problém, napište. Zkusíme Vám pomoci.

Josef Mašát

Zkušenosti prvých týdnů ukazují, že kde je vůle, najdeme vždy i cestu. Snaha ČNB zhoršovat dostupnost bydlení je špatná. Zároveň chytrý český člověk cestu najde. Každý týden nacházíme další a další možnosti. A tak se regulací hypoték už nebojíme. Tak se také nebojte. 🙂

Vzorec na konec 

Chuť klienta + chytrost analytika + společná dobrá nálada = na každý jed existuje protijed. 🙂 

předchozí článek