Špatné záznamy v registrech neznamenají konec (většinou)
Dnes o tom, že špatné registry neznamenají konec šancí na hypotéku a vlastní bydlení. Tedy se špetkou chytrosti.
Vlasta Pěchoučková
Mnoho z Vás žije v přesvědčení, že každý špatný záznam v bankovních i nebankovních registrech Vám zavírá dveře k hypotéce a tedy možnosti vlastního bydlení. Není to však tak. Každý negativní záznam je jistě nepříjemnost. Zároveň však většina záznamů v bankovních registrech má své řešení. Když víte jak na ně 🙂
Kreditky, kontokorenty
Nejčastějšími záznamy v registrech jsou přečerpávané kontokorenty a pozdě splácené kreditní karty. Většina lidí s nimi neumí pracovat, proto já své klienty informuji , aby raději kontokorenty a kreditní karty nepoužívali. Klient banky, který pravidelně přečerpává kontokorent, se dostává do tzv. šedé zóny, která mu ovlivní osobní rating. Banka přistupuje k takovému prohřešku snížením LTV a přirážkou na úrokové sazbě.
Tedy nejde většinou o záznam fatální, bránící hypotéce. Učiní však Vaši hypotéku zbytečně dražší.
Pokuty
Často víte o svých nezaplacených pokutách a bojíte se, že budou překážkou hypotéky. Pokuty samotné v registrech vidět nejsou. Do exekučního rejstříku je propsaná až následná exekuce, což bývá velkou komplikací při schvalovacím procesu. Bankéři se dnes již nezapomenou podívat i do registru exekučního.
Záznamy v registru exekucí pro nezaplacené pokuty je nejčastější záznam, který řešíme. Většinou jde o malý dluh s velkými vedlejšími náklady.
Vaše maminka by Vám asi řekla: „Plať si Vašíku své pokuty. Nenechej na sobě exekutora snadno vydělat.“ A já se k mamince přidávám. Je vždy smutné vidět, jak z původní pokuty 600,-Kč je dluh 12.000,-Kč.
Z pohledu hypotéky však většinou umíme celkem snadno přesvědčit banku, aby na tyto malé hříchy nepřihlížela. Při správném zpracování záznamu a se správným vysvětlením, umí banka nad tímto typem registrů zavřít oči. Úplně zavřít oči. Tedy nezhoršit podmínky hypotéky, tak jako byste historicky žádný záznam z pokut v registrech neměli. 🙂
Pojištění, daně
Třetím nejčastějším prohřeškem jsou dluhy na sociálním, zdravotním a jiných pojištění. A také nedoplatky vůči státu, plynoucí obvykle z neuhrazené daně z podnikání.
To je situace již ošemetnější. Stále však obvykle řešitelná. Komunikace a vysvětlování bance budou již v tomto případě obtížné. A vysvětlení musí být velmi dobré.
Stále však platí, aktuálně dobrý příjem je pro banku větší hodnota nežli potíže v podnikání před pěti roky, které vedly k nedoplatkům na pojistném. V bankách platí zvláštní energie, kdy dluhy vůči státu jsou pro banku menší hřích nežli dluhy vůči bance. Stát to pak pochopitelně vidí přesně opačně. A pravda je taková, že každý se může dostat do potíží i s naprosto poctivým záměrem. A je vlastně jedno, jestli to je vůči státu či bance.
Pokud jste měli dluh k některé komerční pojišťovně, třeba na životním pojištění, pak je vhodné vyhnout se bance, která má s pojišťovnou stejné akcionáře.
Pokud máte dluhy za státem, vězte, že pro vyřízení hypotéky budeme potřebovat potvrzení o bezdlužnosti vůči státu. Již měsíc po zaplacení dluhu však potvrzení získáme a banka se o již zaplaceném dluhu nedozví. Tedy zaplatit dluh ke státu a pak až podat žádost o hypotéku je správný postup. Registry nám v tomto případě nejsou překážkou.
Nebankovní půjčky
I nebankovní půjčky mají své registry. Banka dává největší důraz na bankovní registry. A zároveň se podívá i do nebankovního registru, ve kterém vidí platební morálku klienta.
Pokud máte u nebankovních půjček zpožděné splátky, pak obvykle s bankou dohodneme období karantény, tedy několikaměsíční odklad pro schválení hypotéky. Pokud v období tohoto odkladu “sekáte latinu”, tedy fungujete bez dalších chyb ve splácení, možnost hypotéky se Vám opět otevře. Pokud se v době karantény dopustíte dalších chyb ve splácení, pak banka možnost hypotéky na rok či dva zcela odmítne.
Velká většina zhruba 80% záznamů v registrech patří do těchto skupin méně závažných záznamů. Žádný svůj záznam v registru nepodceňte. Přesto, při trochu chytrém postupu, Vám tyto záznamy nepřekazí hypotéku.
Josef Mašát
Ano, ano, ani malé záznamy v registru nepodceňte. Už k Vám patří. Stejně jako, když si koupíte štěňátko. At‘ jdete do banky pro cokoliv, štěňátko jde s Vámi. A bankéř se snadno podívá na vaši minulost. Třeba jak jste rád jezdil na černo a neplatil pokuty.
Naštěstí možná i Váš bankéř byl kdysi mladý. 🙂
Já si dnes bohužel vytáhl kratší sirku. A tedy na mne zbyly ty z nejhorších záznamů.
1. Opakující se závažná delikvence na splácení úvěru v bance.
2. Vážné exekuce na vyšší částky.
3. Insolvence.
4. Zesplatněný úvěr.
Tedy situace, když už do banky nejdete se štěňátkem, ale na konci vodítka máte Godzillu.
Vymazání z registrů stává se spíše fikcí
Hned úvodem Vám naliji čistého vína a mnohým seberu radost. Kdo máte v registrech nějaký velký průšvih, vězte, že některé typy nejhorších záznamů nezmizí už nikdy.
V Česku sice máme oficiální bankovní a nebankovní registry, a ty obvykle čtyři roky po vyřešení prohřešku své záznamy vymazávají. Zároveň však banky záznamy z těchto registrů uchovávají ve svých počítačích a nikdy nemažou.
Tedy projdete insolvencí, za čtyři roky jste z oficiálních registrů vymazáni, běžíte s radostí do banky a ….. banka Vám bez zdůvodnění úvěr neposkytne. Důvodem je jejich interní registr, do kterého si nakopírovali Vaši insolvenci a jednoduše nechtějí nést riziko, že se opět můžete stát neplatičem.
Pokud jste si tedy předchozím životem ve svých registrech vykrmili opravdovou bestii, nečekejte, že ji dáte do útulku a za čtyři roky zapomenete. Takto bohužel svět nefunguje. Těžká zadání nemají snadná řešení.
Zároveň i ty nejtěžší záznamy svá řešení mají. Nejde pak ale nikdy o řešení snadná.
Opakující se závažná delikvence při splácení úvěru bance
Tento zákusek upečeme z těchto ingrediencí: časový odstup, vzorná kázeň splácení za poslední dva roky, dobré vysvětlení důvodů, proč se stalo, a proč se s hypotékou nestane totéž + zaručení ES.
Tedy nemá smysl chodit do banky, když jste ještě před třemi měsíci měli závažné problémy splácet tři jiné úvěry. Je jedno, že v jiné bance. Problémy splácení jsou jasným indikátorem dalších budoucích problémů a žádná banka do takového rizika nepůjde.
Pokud si však od problematického splácení necháme časový odstup dvou let, pokud tyto dva roky splácíte řádně, pokud vysvětlíme, proč se stalo, a pokud nabídneme zpětný odkup domu od ES v případě problémů, pak se dveře pootevřou.
Podmínky hypotéky nebudou ty nejlepší možné. Banka nabídne zvýšenou úrokovou sazbu za vyšší riziko. A možná půjčí trochu méně peněz, nežli by jinak půjčila. Obvykle nám však takové schválení hypotéky na výjimku pomůže k řešení.
Vážné exekuce
Řešení bude podobné jako v předchozím případě. Podmínka banky bude náhled do čistého exekučního rejstříku. Jinými slovy, pokud nemáte exekuce ještě zaplacené, do banky nechoďte.
Vzpomínám na klienta, který měl čtrnáct exekucí za Dopravním podnikem města Prahy. I pro takového klienta jsme asi jako jediní v zemi dokázali vyřídit hypotéku na financování domu a pozemku. Bylo nutné se vypořádat s dlužnými částkami a klienta jsme uchovávali v tzv. dočasné karanténě tak, aby veškeré exekuční záznamy měli exekutoři administrativně zpracované. Preventivní karanténa je specifický nástroj, který v bankovních domech používáme. Při této zahájíme činnost na hypotečním úvěru, kdy pro samotný schvalovací proces vidí banka naprosto bezproblémového klienta. Předkládáme výpisy z účtů a pochopitelně se klient vyhne jakémukoliv prodlení splátek stávajících úvěrů. Takto karanténou či zkušební lhůtou, chcete-li, dokážeme zmírnit i podstatné záznamy v registrech.
Insolvence
Pokud jdete pro hypotéku s minulostí insolvence v zádech, pak vězte, že toto Vaše štěňátko se v bance nebude líbit ani trochu. Mnoho lidí institut insolvence v Česku zneužilo k tomu, aby banky připravilo o hodně peněz. Proto se banky na insolvenci dívají jako na největší ze smrtelných hříchů.
Špatně provedená insolvence spolehlivě zavře možnost hypotéky navždy. Pokud u insolvence zaplatíte vysoké procento dluhu a pokud dáme velmi silné vysvětlení životní lapálie, která Vás do insolvence přivedla, pak se zárukou ES solidní šanci otevřeme.
Zesplatněné úvěry
Zesplatněný úvěr je vlastně nejhorší typ záznamu, který pro banku můžete mít. Pokud Vám banka v minulosti zesplatnila úvěr, bude také důležité, jak jste zareagovali. Mohli jste na výzvu banky všechny peníze vrátit. A přirozeně mohlo po zesplatnění dojít na soudní a exekuční vymáhání dluhu. Tedy scénář černo-černý.
K této kategorii záznamu vlastně nemám co napsat. Každé zesplatnění je nutné posuzovat zcela individuálně. Pokud má řešení, opět se bude připravovat ze surovin: časový odstup, vzorná kázeň splácení za poslední dva roky, dobré vysvětlení důvodů proč se stalo a proč se s hypotékou nestane + zaručení ES + v tomto případě často s nějakým dalším ručitelem dluhu.
Uff. Téma vážných záznamů v registrech mám za sebou. Nebudu Vám radit se do registrů s vážnými záznamy raději nedostávat. Život není vždy jen chození po trávě s ranní rosou. Pokud jste jednou klopýtli a poučili se, pokud nejde o Váš životní styl, pak se i Vám pokusíme pomoci k vlastnímu bydlení. Protože život má dávat druhé a třetí šance. 🙂
Vzorec na konec:
bez štěňátka = cesta snadná, svobodná a voňavá
se štěnátkem = cesta k úvěru, kde hovínko malé uklidit občas musíš
S Godzzilou = k úvěru cesta náročná, kde na drobné šrámy hledět nemůžeš
Vlasta Pěchoučková
Pepovi se do tohoto Blogu nechtělo. Obával se, že psát o insolvencích a exekucích nepůjde Zlehka. Nakonec se ale se štěňátkem překonal. 🙂
Záznamy v registrech nejsou tak velkou pohromou, jak si mnozí myslí. S pozitivní myslí a trochou trpělivosti dokážeme vyřešit vlastně skoro vše. Menší prohřešky vysvětlíme. Často stačí vysvětlení, aby napravilo suchý zápis v registrech. U závažnějších prohřešků použijeme dodatečné záruky bance. Tam, kde to nejde vůbec, hledáme někoho v rodině, na koho financování půjde. A kde selže úplně všechno, tak použijeme program splácení Chytrý nájem.