Jak na refinancování hypotéky
V mimořádné době je nutné přemýšlet mimořádně. Po patnácti letech poklesu úroky prudce vzrostly. Tak dnes o tom, jak v šoku neustrnout a i na této situaci vydělat.
Vlasta Pěchoučková
Většina klientů i úvěrových analytiků je dnes fascinována pohledem na aktuální výši úrokové sazby. Jako hroznýš uhrane pohledem králíka, tak vysoké úroky uhranuly celý trh. A tak mnohým pro nepodstatné uniká to podstatné.
Úroky dosáhly vrcholu a budou klesat
Samotný úrok dnes není úplně podstatný. Úroky již dosáhly svého vrcholu a začnou klesat. Úrok dnešní nebude relevantní za půl roku a jistě nebude mít žádnou relevanci za rok.
Rada prvá: Pokud financujete, financujte chytře. Pokud uzavíráte novou úvěrovou smlouvu, ohlídejte si, že pořízení Vaší nemovitosti má rostoucí hodnotu. Pořízení několika desítek let staré nemovitosti nebude tím optimálním financováním k ohledu na stávající úrokové sazby.
Rada druhá: Nepodceňujte aktuální podmínky úvěrů. Tak, jak rychle se mění roční období, mění se také pohled na flexibilitu hypotéky jako takové. Mít uzavřenou hypotéku, se kterou prakticky můžete nakládat jak chcete, bez ohledu na Váš výroční termín fixace, je přeci skvělou věcí.
Hodnota Vaší nemovitosti je mnohem vyšší využijte toho
Jak se všichni soustředí na vysoké úroky, nevnímají důležité druhé vlastnosti dnešní doby. Vinou inflace se hodnota nemovitostí prudce zvýšila. Pokud jste pořizovali svůj dům před pěti roky, pak je jeho hodnota dnes nejspíše dvojnásobná. A to je dobrá zpráva.
Zároveň peníze, které dlužíte bance, ztratily inflací čtvrtinu své hodnoty. I to je dobrá zpráva pro toho, kdo dluží. A naopak málo radostná pro toho, kdo má v bance peníze uložené.
Když jste nastavovali svůj hypotéční úvěr, Váš dům byl zajištěním oproti půjčeným penězům. Banka zároveň ovlivnila Vašeho znalce, aby hodnotu nemovitosti odhadl spíše nižší. Tak se stal poměr zástavy oproti půjčce (LTV) pro Vás méně příznivý. Mnoho lidí tak má hypotéky s vysokým LTV 80 a 90%. Takové hypotéky vždy od banky znamenaly horší podmínky.
Mnozí z Vás jste také museli hypotéku kombinovat s dalším finančním produktem. Třeba se stavebním spořením v lepším případě. S nějakým spotřebitelským úvěrem v tom horším. Případně jste museli požádat rodiče, aby Vám pomohli další zástavou na svém domě.
Hodnota Vašeho domu je dnes mnohem vyšší. A to Vám dává skvělou možnost narovnat podmínky úvěru.
- Můžete se zbavit dalších finančních produktů. Jednoduše využijte vyšší hodnoty domu, rozšiřte si svoji hypotéku a vyplaťte všechny další úvěry, které máte. Ve výsledku tak možná bude Vaše celková měsíční splátka nižší nežli byla, vyšším úrokům navzdory. 🙂
- Můžete zrušit všechna spoluručení, která jste potřebovali. Poděkujte rodičům za pomoc a vraťte jim klid tím, že zrušíte zástavu na jejich nemovitosti. S novou vysokou hodnotou svého domu již další spoluručení nepotřebujete.
- Získejte v bance lepší podmínky, které se vztahují na hypotéky s nižším LTV – tedy s hypotékou, kde půjčené peníze dosahují nižší % hodnoty zástavy. Velký růst hodnoty Vašeho domu Vám tuto změnu umožní. Jen si o ní musíte říci. Banka tuto změnu sama nebude chtít vidět. 🙂
Josef Mašát
I když dnešní úrok není důležitý, i když tento bude klesat, stejně vidím, že jste králíčci uhranutí hroznýšem a dnešní úrok stejně řešíte nejvíce. Dostal jsem tak nesnadný úkol napsat Vám, jaké úroky Vás dnes při refinancování budou čekat. Číslo, které dnes napíši, již zítra může být a nejspíše bude neaktuální. Pokusím se tedy pravidelně každý měsíc zde úroky refinancovaných hypoték aktualizovat.
Aktuálně počítejte:
- s úrokem 7,09% při fixaci 1 rokem
- s úrokem 5,89% při fixaci 3 roky
- a s úrokem 5,49% při fixaci 5 let
Příklad ukáže nejvíce
Pokud jste si před 5 roky brali hypoteční úvěr 3.000.000,- za 1,5% pak jste zvyklí na měsíční splátku 10.354,- Kč.
Nově tuto přefinancujete s fixací 5 let a úrokem 5,49% . Vaše splátka tak nově bude 14.699,- Kč .
Pokud jste si před třemi roky vzali hypotéku 3.000.000,- (1,99%) a k tomu stavební spoření 1.000.000,- (2,3%) a před rokem spotřebitelský úvěr na nákup auta 600.000,-Kč (6,9%), pak Vaše celková měsíční splátka byla zhruba 26.100,- Kč .
Nově využijte nárůstu zástavní hodnoty Vašeho domu, vše refinancujte do hypotéky (5,49%) a můžete počítat s výslednou splátkou 24.592,-Kč .
Na jak dlouho fixovat novou hypotéku
Nová fixace či refinancování Vás přivedou k tíživé otázce “na jak dlouho fixovat tento svinsky vysoký úrok”. Zvláště když víte, že za rok bude úrok nižší a za dva roky ještě nižší.
(Tedy bude klesat, pokud nenastane nějaká další katastrofa. Po covidu a válce třetí katastrofa v řadě.)
Bohužel i banky ví, že úrok bude klesat. Proto svojí nabídkou zcela znevýhodňují tu nejlogičtější volbu, kterou by bylo fixovat tohoto “sviňáka” jen na rok. Roční fixace je dnes za naprosto nejhorších podmínek. A tím nás banky nutí k řešení, kdy je aktuálně nejlepší volbou fixace na 3 roky.
Utéct už nepůjde levně
Když jsme se rozhodli pro tento blog, chtěl jsem Vám napsat, vezměte si nejdelší možnou fixaci a pak kdykoliv odejděte. V dosavadním zákoně byla chyba, které umožňovala odejít z uzavřené smlouvy bez ohledu na fixaci v podstatě jen za administrativní náklady. Tedy mohli jste si vzít, a mnozí vzali, nejlevnější fixaci na 5 let a za rok přejít na jinou a zaplatit bance za nedodržení fixace 470,-Kč. Skvělé a senzační. Tedy pro Vás. Nikoliv pro banku.
Tuto radu Vám však již z opatrnosti nedám. Bankovní asociace poslala do Parlamentu ČR návrh zákona, který podmínky odchodu mimo období konce fixace zásadně prodraží. Co je pozoruhodné, tento návrh je podaný tak, že se má týkat retroaktivně i smluv uzavřených před platností zákona.
Tedy někdo se rozhodoval na základě platných podmínek a zákonů. Zvolil si správně fixaci na 5 let. Aby mu dnes změnili podmínky a jeho rozhodnutí tak učinili jako naprosto marné.
Každý i málo zkušený právník Vám řekne, že to není možné. Že to je jasně protiústavní. Já Vám však řeknu, že žijeme v zemi mimořádných možností a tedy vůbec bych se nedivil, že takový zákon projde. Vy to raději neriskujte.
A fixujte na 3 roky.
Vzorec na konec
Vysoká inflace + vysoký úrok = velký nárůst hodnoty Vašeho domu